Pré-Forclusions achetantes - l'art d'acheter avant la vente

Les propriétés achetantes d'avantages des propriétaires d'une maison dans le défaut peuvent seulement être mesurées par l'investisseur individuel. Certains ne voient pas assez de récompense, certains pensent qu'il est trop risqué, alors que d'autres sont infestés par les questions morales. Est-ce que vous aidez le propriétaire d'une maison préoccupé ou tirez profit de son malheur ?

Le prêteur et le propriétaire d'une maison détruisent dans une action de forclusion. Ni l'un ni l'autre ne veulent qu'elle se produise. Les deux parties sont motivées pour résoudre la situation. Les parties motivées sont principales au processus.

La fenêtre de investissement de l'occasion ouvre le jour le Lis Pendens, la notification qu'une action judiciaire est en suspens, est classée. La fenêtre clôture le jour où la propriété est vendue à l'enchère. Le temps entre ces deux événements permet à un investisseur de travailler avec le propriétaire d'une maison et le prêteur pour créer une stratégie de séance d'entraînement ou un achat de la propriété du propriétaire d'une maison avant la date de vente.

La quantité de temps les restes de fenêtre ouverts dépend seulement de l'état et des lois locales, aussi bien que le comportement du propriétaire. Quelques états vendent des propriétés dans les 90-120 jours de la première notification du défaut. À New York, le processus peut prendre une année ou plus.

Quant à la question morale, maintenez dans l'esprit qu'en ayant affaire avec un propriétaire d'une maison dans le défaut, vous l'aidez non seulement, vous généralement sauvent le prêt et mettent à jour la valeur de la propriété (et des propriétés environnantes) aussi bien. S'il y a assez de capitaux propres dans la propriété, il y a le potentiel d'établir un agencement qui satisfait toutes les parties et tient compte d'un bénéfice beau. Est c'au sujet de ce que l'investissement de pré-forclusion est tout : achetant les capitaux propres dans la propriété, établissant un agencement avec le prêteur et le propriétaire d'une maison, vendant alors la propriété pour un bénéfice.

Les investisseurs suivent ces directives de base pour assurer un achat et une vente réussis :

Localisez les prêts dans le défaut
Évaluez les choix et les sélections étroites
Contactez le propriétaire d'une maison
Examinez les documents de propriété et de prêt
Déterminez les besoins du propriétaire d'une maison
Calculez votre prix et bénéfices de vente
Soyez en pourparlers avec le prêteur, le propriétaire et les supports de privilège
Clôturez l'affaire, la réparez selon les besoins et vendez

Localiser des prêts dans le défaut

Le Lis Pendens est la première notification publique (document) qu'annonce un prêt dans le défaut, ainsi il se comprend de commencer là. Access ces notifications au tribunal du comté, journaux qui annoncent par habitude ces notices ou par un fournisseur de service honorable de forclusion.

Évaluez les sélections et déterminez le potentiel

Vous savez la quantité de défaut de l'information de notices légales ou de fournisseur de service. Maintenant vous devez estimer la valeur du marché de l'immobilier. Soustrayez la quantité de défaut de la valeur marchande estimée pour déterminer les capitaux propres bruts dans la propriété. Cette figure reflète également votre potentiel de bénéfice brut. S'il y a peu ou pas de différence dans la quantité de dette et de la valeur marchande, passez à une autre propriété. S'il y a une grande différence, il peut y avoir assez de capitaux propres dans la propriété pour faire un important bénéfice.

Contactez le propriétaire d'une maison

C'est plus facile dit alors fait. Le propriétaire d'une maison est bombardé avec des lettres et appelle des mandataires et des commis au recouvrement et a probablement des créanciers révéler à sa porte. La seule voie de contacter le propriétaire d'une maison est par le téléphone, courrier ou chez la personne, et les chances sont toi auront un temps difficile le contacter.

Commencez par des envois. Indiquez dans votre lettre que vous êtes un investisseur privé recherchant la propriété dans cette partie de ville. Faites le propriétaire savoir que vous pouvez pouvoir l'aider avec ses problèmes financiers.

Démontrant l'arrangement le dilemme du propriétaire d'une maison aidera vos efforts. Indiquez dans votre lettre que vous pouvez pouvoir arrêter la forclusion, économiser sa réputation de solvabilité et fournir l'argent comptant pour l'usage pour payer ses factures et/ou pour replacer.

Soyez professionnel et aimable dans votre correspondance. Invitez le propriétaire d'une maison à vous appeler à sa convenance. Si vous n'avez pas des nouvelles de lui dans une quantité de temps raisonnable, parole trois ou quatre semaines, le suivi avec une autre lettre, peut-être a exprimé un bit plus instamment. Pendant que vous obtenez plus près de la date d'enchère vous pouvez vouloir envoyer deux lettres ou plus par mois.

Suivi avec des appels de téléphone si vous pouvez. Soyez courtois, jamais arriviste. N'interviewez jamais le propriétaire au téléphone. Déclarez simplement qu'afin de vous déterminer si peut l'aider, vous devra le rencontrer à la propriété. Assurez-vous qu'il comprend que la réunion prendra plus productive et moins du temps s'il aura les documents de prêt, d'hypothèque et d'assurance disponibles, aussi bien que les notices de forclusion.

Si vous allez faire une proposition sur la propriété, vous devez avoir le prêt, la propriété, et l'information de dette ou de privilège. Vous devez également évaluer l'état de la propriété et du propriétaire. Combiné avec la valeur marchande et la quantité de défaut, vous avez tous ingrédients nécessaires pour formuler votre offre.

Si vous vous sentez confortable avec elle, vous pouvez visiter la propriété chez la personne. Vous pouvez être confronté à un propriétaire d'une maison fâché. Soyez poli et partez si t'êtes demandé à. Jamais, dans n'importe quelle circonstance, le snoop autour, examinent ou enfreignent généralement illégalement sur quelqu'un la propriété.

Rencontrer le propriétaire d'une maison

Utilisez le bon sens et habillez convenablement, quelque chose de occasionnel mais non mouillé. Soyez sympathique. Le propriétaire d'une maison a-t-il besoin d'argent comptant ? Attend-il un renflouement ? Fera-t-il faillite ? Découvrez. Passez en revue le prêt et hypothèquez les documents. Vérifiez la quantité de prêt, les paiements mensuels, les taux d'intérêt d'intérêt, les impôts, la revue etc. les polices d'assurances d'assurance aussi bien. Obtenez toute information convenable que vous pouvez. Demandez au propriétaire s'il y a des autres privilèges ou jugements qu'il peut se rendre compte de.

Examinez la propriété avec le propriétaire d'une maison. Ne commentez jamais le style de vie de propriétaires, juste l'état physique de la propriété. Précisez les défauts ou les éléments évidents nécessitant la réparation principale. Utilisez une liste de contrôle d'inspection et enregistrez la votre information et coûts estimatifs de la réparation.

Ne faites aucune promesse en ce moment. Ne faites aucune proposition ou donnez au propriétaire d'une maison n'importe quel argent. Prenez un rendez-vous pour le rencontrer encore si vous pensez que vous voulez la propriété.

Préparation de votre offre

Déterminez les capitaux propres nets dans la propriété. C'est la différence entre la valeur marchande et la quantité de défaut plus des privilèges et des montants de réparation.
Soyez en pourparlers avec le support de privilège. Vous pouvez offrir de satisfaire le privilège pour 20% de la quantité. Les chances sont le support de privilège détruiront tout quand la propriété se vend à l'enchère. Racheter la part du privilège met plus de capitaux propres en propriété et plus d'argent dans votre poche.

Rappelez-vous d'inclure des coûts de fermeture dans vos calculs pour l'achat et la vente si vous avez l'intention de renverser la propriété. A en outre inclus les coûts comptables, les paiements d'hypothèque et les impôts et les assurances, alors que vous vous tenez, réparent, et puis revendent. Incluez en outre la commission d'un vendeur si vous utilisez un sponsoriser.
Calculez chaque dépenses légitimes liées à acheter, à réparer, à porter et à vendre la propriété. Si une assez grande figure demeure, vous pouvez avoir une affaire très gentille. Cette ligne inférieure figure doit payer le propriétaire d'une maison sa propriété et produire un bénéfice pour toi.

Combien offrez-vous au propriétaire d'une maison ? Quelques investisseurs détaillent chaque dépenses, montrent leurs calculs au propriétaire et offrent de dédoubler les bénéfices. Certains détaillent les dépenses et payent au propriétaire le reste sur la ligne inférieure. L'investisseur gagne alors ses bénéfices par la réduction des montants de privilège comme négociés, l'épargne dans les réparations en les faisant lui-même, en négociant la commission d'un vendeur inférieur, ou en vendant la propriété lui-même. D'autres font toujours des propositions basées sur la ligne inférieure, et négocient de là.

Le contrat d'achat

Quand le propriétaire décide de se vendre, vous tous les deux devrez signer un achat de capitaux propres ou un accord immobilier d'achat et de vente. Toutes les parties identifiées dans le contrat d'hypothèque doivent signer.

Contrôlez avec votre mandataire avant de signer n'importe quel contrat et faites l'ure qu'il est bien informé dans les achats immobiliers de capitaux propres.

En investissant des experts convenez que les limites de l'accord doivent être clairement énoncées dans le contrat. Ne laissez rien aux arrangements verbaux. Votre meilleure défense contre de futurs problèmes est la façon dont vous présentez votre évidence. Ayez tout documenté correctement.

Veillez à inclure le suivant dans votre accord d'achat :

« Sujet » à la clause qui vous permet à l'arc hors de l'affaire si quelque chose n'est pas comme initialement convenue. Ceci a pu être pour des dommages inconnus, la condition générale de la propriété ou des prêts, des dommages de termite, etc.
Un rapport qui te permet de montrer la propriété.
Un rapport indiquant que la propriété doit évaluer à une certaine valeur.
La propriété doit être vide, tous les locataires et possessions dehors d'ici la date indiquée.
Un accord entre l'acheteur et le vendeur ces les paiements pour le courant prête l'égale « X. »
Un rapport indiquant la vente est sujet à la condition du prêt et/ou des encombrements contre le titre.
Un rapport indiquant l'acheteur payera tous les coûts de fermeture.
Un rapport indiquant le vendeur : Transférez la propriété à l'acheteur… Autorisez l'acheteur à enregistrer ledit contrat au moment opportun… Rendez-vous compte que l'acheteur peut revendre la propriété… Rendez-vous compte que le prix d'achat d'achat peut être au-dessous de valeur marchande… Laissez les lieux en bon état et le salaire pour des dommages encourus après que le contrat ait été signé et avant que le vendeur est parti… Soyez d'accord sur le salaire pour tous les dommages ou réparations nécessaires comme découvertes par des inspections de termite et de toit… Évacuez les lieux la date indiquée.
Un rapport indiquant tout le montant net payé au vendeur sera payé à la fermeture.

Fermeture

Informez votre mandataire que vous avez un contrat signé et que vous avez besoin de représentation à la fermeture. Faites-préparer à le une version de Lien, pour être enregistré ou juste avant à la fermeture, si vous avez été en pourparlers un règlement avec un support de privilège.

Chargez-vous du votre financement. Si vous assumez le prêt et avez été en contact avec le prêteur, assurez-vous que le procédé de forclusion est arrêté avant la date de vente.

Commandez vos évaluations et inspections certifiées de la manière prescrite avant fermeture. Commandez les inspections de termite et de toit aussi bien. Vérifiez d'une recherche de titre qu'il n'y a aucun autre support de privilège contre la propriété.

Si tout va bien, vous probablement juste avez bien acheté immobilier au-dessous de la valeur marchande.

Au sujet de l'auteur/d'auteur bio

M. Fullwood est un investisseur nationalement connu d'hypothèque et un gourou et un entraîneur immobiliers qui fréquemment parle et écrit du sujet de l'investissement d'hypothèque.

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