Fort de Dallas en valeur la vue d'ensemble d'appartement

Après qu'un 2006 l'où le réalignement de poteau-Katrina a créé la totalisation annuelle d'absorption seulement 384 unités, l'absorption forte figure dans 2007 aient été un indicateur de la force gagnée sur le marché multifamilial dans toute la valeur de Dallas/fort. Le marché a absorbé 6.757 unités au cours de l'année, avec des marchés de la classe A et du B faisant le levage lourd. Le marché de la classe A est allé le meilleur au cours de l'année, absorbant 4.148 unités, niveaux d'absorption de d/oubling enregistrés en 2006. Le marché de la classe B a renforcé de manière significative, signalant 2.942 unités absorbées dans 2007 comparés à seulement 146 unités absorbées en 2006. Prix du ’ t de didn des marchés de la classe C et du D aussi bien avec des chiffres d'absorption se montant à -262 unités et à -71 unités, respectivement.

En dépit de l'absorption forte pendant l'année, Dallas global/fort en valeur l'occupation est resté relativement stable avec 0.18% augmentation à 89.86% pour fermer 2007. L'occupation de la classe A était témoin de la plus grande diminution de l'occupation en 2007, diminuant de l'excédent 92.58% à 91.42% le dernier trimestre de 2007. En revanche, l'occupation de la classe B a apprécié le plus grand gain, augmentant de 91.08% à 92.09%. L'occupation sur le marché de la classe C a gagné 0.17 point (89.02%), alors que l'occupation de la classe D tombait 0.06 point à 85.19% de 2007.

élévation de 2007 scies aux loyers globaux à Dallas/fort en valeur des marchés d'appartement. Une augmentation 1.1% globale a placé le marché à $0.881 par pied carré pour terminer 2007. Toutes les classes ont enregistré des augmentations annuelles des cadences de location, avec les marchés de la classe A et du D appréciant les plus grandes augmentations monétaires. Les loyers moyens sur le marché de la classe A fermé dehors l'année $1.081 au psf, la classe B loue à $0.862, la classe C loue au psf $0.780, et aux loyers de la classe D terminés au psf $0.719.

En 2007, 34 projets se montant à 7.127 unités se composant de la classe A et à unités d'impôt-crédit ont été fournis au marché, alors que les 58 projets supplémentaires se composant de 14.291 unités sont actuel sous-construction. Avec encore 15.764 unités sur le panneau de dessin, il est évident que les réalisateurs soient hauts sur Dallas/fort en valeur le marché d'appartement et activité de construction demeurera élevée pour la limite proche. Les retombées radioactives secondaire-principales étant achevé toujours, il est évident que 2008 continueront à être témoin de la croissance forte d'absorption et de loyer car serrant des pratiques de prêt convertissent les acheteurs potentiels en locataires

Tendances d'occupation et de loyer
Vue d'ensemble d'occupation de métro
L'occupation globale a diminué pour la première fois dans cinq quarts, détruisant 0.47 point à l'excédent 89.86% le quatrième trimestre. Toutes les classes ont signalé les chiffres en baisse de publication trimestrielle. En dépit de la diminution trimestrielle globale de l'occupation, l'occupation demeure 0.06 point au-dessus de niveau du ’ s de l'année dernière. L'occupation de la classe A est tombée 0.39 point au-dessus du quart, et est en baisse 1.27 point au cours de l'année à 91.42%. Le marché de la classe B a enregistré une 0.42 perte trimestrielle dans l'occupation, à 92.09%. L'occupation de la classe B est en hausse 0.98 point depuis ce temps l'année dernière. Le marché de la classe C a enregistré la plus grande perte trimestrielle dans l'occupation, diminuant 0.63 point à 87.02%. , qui est 0.02 point au-dessous de chiffre du ’ s de l'année dernière. L'occupation de la classe D était en baisse 0.52 point au-dessus du quart à 85.19% et est toujours en bas de 0.15 point au cours des douze derniers mois

Vue d'ensemble de loyer de métro
Les cadences de location globales se sont avancées petit à petit vers le haut de $0.001 par pied carré (psf) pendant le quatrième trimestre au psf $0.881. Des gains trimestriels de cadence de location ont été enregistrés sur trois marchés, avec les classes C et D appréciant les plus grands gains. Les loyers globaux sont en hausse le psf $0.010 depuis ce temps l'année dernière. Au psf $1.081, les loyers de la classe A sont demeurés les mêmes au-dessus du quart et sont en hausse le psf $0.012 au cours de l'année. Les loyers de la classe B ont enregistré la plus basse augmentation trimestrielle, gagnant le psf $0.001 au psf $0.862. Les loyers de la classe B sont le psf $0.007 plus haut qu'ils étaient il y a d'un an. Les loyers de la classe C ont monté l'excédent $0.004 le quart au psf $0.780, et sont en hausse le psf $0.008 au cours de l'année. Les loyers de la classe D ont également augmenté le psf $0.004 au-dessus du quart. Au psf $0.719, les loyers de la classe D sont le psf $0.012 au-dessus du niveau du ’ s de l'année dernière

Exécution de marché partiel
Des 51 marchés partiels de D/FW, l'occupation globale était la plus haute dans Granbury 100%, suivi de Burelson à 95.75%. La plus basse occupation a été trouvée en montagnes de l'avenue. /Lake de Greenville à 81.53%. Les cadences de location globales les plus élevées ont été trouvées dans le marché partiel d'Uptown/Knox/Henderson au psf $1.417, suivi de Dallas du centre au psf $1.289. Les plus bas loyers ont été trouvés dans Azle au psf $0.680.

Des marchés partiels avec plus d'une propriété, Rockwall a enregistré l'occupation la plus élevée de la classe A à 97.00%, alors que la plus basse occupation de la classe A était enregistrée en Tyler à 41.77%. Sur le marché de la classe B, les villes de parc ont enregistré l'occupation la plus élevée à 99.16%, alors que Richardson signalait la plus basse occupation à 87.39%. Sur le marché de la classe C, Tyler a enregistré l'occupation la plus élevée à 95.31%, alors que les montagnes d'avenue de Greenville/lac enregistraient la plus basse occupation à 74.32%. Sur le marché de la classe D, Allen/McKinney a enregistré l'occupation la plus élevée à 97.37%, alors que le règlement blanc signalait la plus basse occupation à 73.36%.

Des marchés partiels avec plus d'une propriété, Uptown/Knox/Henderson a enregistré les loyers les plus élevés de la classe A au psf $1.454, alors que les plus bas loyers de la classe A étaient trouvés en colline de Duncanville/Cedar au psf $0.895. Sur le marché de la classe B, les cadences de location étaient les plus hautes dans des villes de parc au psf $1.144, alors que les plus bas loyers étaient trouvés dans Waxahachie/Ennis au psf $0.607. Les loyers de la classe C étaient les plus hauts dans Uptown/Knox/Henderson au psf $1.114 et les plus bas dans le règlement blanc au psf $0.641. Sur le marché de la classe D, les villes de parc ont enregistré les loyers les plus élevés au psf $0.872, alors que les plus bas loyers étaient trouvés dans la ville du nord de Richland Hills/Haltom au psf $0.627.

Tendances et inventaire d'absorption
Vue d'ensemble d'absorption de métro
L'absorption globale était en déficit pour la première fois depuis le quatrième trimestre 2006, car -1.566 unités ont été absorbées. La majorité de l'absorption négative a été enregistrée sur les marchés de la classe B et du C. L'absorption annuelle globale s'élève à 6.757 unités. L'absorption de la classe A était positive pour le quatrième quart consécutif, à 305 unités. La figure trimestrielle apporte l'absorption de la classe A au-dessus des douze derniers mois à 4.148 unités, le plus fort de toutes les classes. Le marché de la classe B a enregistré l'absorption de -535 unités au-dessus du quart. La figure trimestrielle laisse toujours l'absorption annuelle de la classe B à 2.942 unités. Les -1.099 unités étant absorbé, la classe C a signalé l'absorption la plus faible de toutes les classes pendant le quatrième trimestre. L'absorption annuelle de la classe C a plongé dans le rouge à -262 unités. Le marché de la classe D a absorbé -237 unités au-dessus du quart. Classez l'absorption de D au cours des douze derniers mois, à -71 unités, êtes le deuxième plus faible de toutes les classes.

Exécution de marché partiel
Des 51 marchés partiels de D/FW, Dallas du sud a enregistré l'absorption la plus élevée au-dessus du quart avec 244 unités absorbées, suivis de valeur de fort, où 211 unités ont été absorbées au-dessus du quart. Une demande était la plus faible en montagnes de l'avenue. /Lake de Greenville, où -693 unités ont été absorbées, suivies de Las Colinas/Valley Ranch/Coppell, qui a enregistré l'absorption de -295 unités.

Dans chacune des classes, Irving a enregistré l'absorption la plus élevée de la classe A au-dessus du quart avec 230 unités absorbées, alors que Greenville inférieur/lac blanc rock enregistrait l'absorption la plus faible avec -108 unités absorbées. L'absorption sur le marché de la classe B au-dessus du quart était la plus haute dans la valeur de fort à 124 unités et la plus basse dans le marché partiel de Las Colinas/Valley Ranch/Coppell à -221 unités. Sur le marché de la classe C, le fort en valeur a signalé l'absorption la plus élevée, car 184 unités ont été absorbées au-dessus du quart. L'absorption la plus faible de la classe C a été signalée par le marché partiel de montagnes d'avenue/lac de Greenville, avec -798 unités absorbées. L'absorption de la classe D était la plus forte à Dallas du sud, avec 86 unités absorbées, et les plus faibles dans la valeur de fort, avec -172 unités absorbées.

Inventaire d'appartement
Il y a un total de 2.578 projets de fonctionnement ou de sous-construction à Dallas/pi en valeur le marché de métro (25 unités plus grandes que) avec un total de 576.608 unités. Approximativement 30% de toutes les unités sont la classe A, 34% sont la classe B, 28% sont la classe C, et 8% sont la classe D. Le diagramme au-dessous des affichages lancent l'inventaire sur le marché par la classe.

Principes fondamentaux économiques
Le taux de chômage de main-d'oeuvre civile dans la zone métropolitaine de Dallas-Plano-Irving de huit-comté a grimpé jusqu'à 4.1%, alors que tout le nombre de travaux non-agricoles de salaire et de salaire grimpait jusqu'à 2.110.800 en novembre 2007, selon la Commission de main d'oeuvre du Texas. Ce total du ’ s de mois est les 46.800 travaux davantage qu'à ce moment l'année dernière. Des employeurs non-agricoles, l'emploi d'éducation et de services de santé est en hausse les 9.700 travaux ; Les services de professionnel et ont gagné les 8.800 travaux au cours des 12 mois précédents ; Le commerce, le transport, et les utilitaires ont ajouté les 7.300 travaux ; Les loisirs et l'hospitalité ont gagné les 6.300 travaux ; Les activités financières ont ajouté les 6.100 travaux ; L'exploitation et la construction ont gagné les 3.400 travaux au cours de l'année ; L'autre emploi de services a augmenté par les 2.400 travaux ; L'emploi de gouvernement est en hausse les 2.300 travaux ; L'information a ajouté les 2.300 travaux ; et la fabrication a détruit les 1.800 travaux au cours de l'année.

Le taux de chômage de main-d'oeuvre civile dans de quatre-comté la zone métropolitaine de Valeur-Arlington en avant a grimpé jusqu'à 4.0%, alors que tout le nombre de travaux non-agricoles de salaire et de salaire grimpait jusqu'à 865.700 en décembre 2007, selon la Commission de main d'oeuvre du Texas. Ce total du ’ s de mois est les 16.700 travaux davantage qu'à ce moment l'année dernière. Des employeurs non-agricoles, le professionnel et les services ont ajouté les 3.700 travaux ; L'emploi de gouvernement est en hausse les 3.400 travaux ; Les loisirs et l'hospitalité ont ajouté les 3.300 travaux ; Le commerce, le transport, et les utilitaires ont ajouté les 2.900 travaux ; L'exploitation et la construction ont gagné les 1.800 travaux au cours des 12 mois précédents ; La fabrication a ajouté les 1.600 travaux ; Les activités financières ont gagné les 600 travaux ; L'autre emploi de services a augmenté par les 200 travaux ; tandis que l'éducation et les services de santé détruisaient les 100 travaux au cours de la dernière année ; et l'information a détruit les 700 travaux.

Taux d'intérêt d'intérêt
Le rendement sur la note de trésor de dix ans est tombé à 4.03% en décembre 2007, vers le haut de 0.68 point de son rendement 4.71% il y a un an.

Le prêt de 30 ans (FRM) a fait la moyenne de 6.10% en décembre 2007. Il y a un an, les 30 ans FRM étaient à 6.14%. La moyenne pendant les 15 années FRM en décembre était 5.75%, en bas de 0.13 point il y a d'une année.

Le taux préférentiel en décembre a été enregistré dans le journal de Wall Street à 7.25%, le même niveau il y a d'une année.

Méthodologie
Collecte de données
Nos d'équipe de recherche mises à jour internes sans interruption plus de 100 zones des données pour presque 6.000 complexes d'appartement dans notre base de données. Nous mettons à jour au moins 90% de propriétés sur une base mensuelle pour produire des états précis de tendance du marché sur des loyers, des concessions, l'occupation, etc. Notre revue mensuelle examine également la mise à jour d'autres données propriété-spécifiques telles que des honoraires, des politiques, la gestion, et l'information de propriétaire. Sur une base moins fréquente nous mettons à jour des agréments, des écoles, et d'autres zones d'information qui changent rarement. Nous exécutons l'audit actuel et historique de données après que nous clôturions l'enquête de chaque mois pour identifier toutes les incohérences de données ou valeurs inexactement introduites.

Recherche
Nous surveillons de divers medias de nouvelles, communiqués de presse, matériaux de vente, sites Web, enregistrements de DAO, établissement de laiss, et d'autres sources pour capturer la nouvelle construction, les projets prévus, le financement, et les ventes. Nos entrevues de téléphone de conduite de chercheurs avec les réalisateurs appropriés, sponsorise, ou des prêteurs pour recueillir l'information sur la nouvelle construction et les ventes. Nous ajoutons des propriétés à notre base de données de façon régulière pour nous assurer offrons la base de données d'appartement la plus à jour et la plus complète.

Assurance du marché
Notre base de données en ligne d'appartement couvre chacun des quatre marchés principaux de métro du Texas - Austin, valeur de Dallas-Fort, Houston, et San Antonio. Le marché d'Austin inclut des comtés de Caldwell, de foins, de Travis, de Bastrop, et de Williamson. Le marché de DFW couvre les comtés de Dallas, de Tarrant, sages, de Denton, de Collin, de chasse, de Rockwall, de Kaufman, d'Ellis, de Johnson, de Parker, et d'Erath. Le marché de Houston inclut des comtés de Harris, de Montgomery, de lit de fort, de Brazoria, et de Galveston (le comté de Brazos est également inclus dans la base de données mais exclu des états de tendance). San Antonio inclut des comtés de Bexar, de Comal, de Guadalupe, de Kendall, et de Kerr.

Nous subdivisons chaque marché en marchés partiels (voir la carte ci-dessus) : Austin a 23 marchés partiels, DFW a 50 marchés partiels, Houston a 53 marchés partiels, et San Antonio a 26 marchés partiels. Les marchés partiels sont basés sur des zones de voisinage-modèle avec définir des bornes telles que les routes principales et d'autres facteurs qui établissent un voisinage. Cette approche permet à l'utilisateur de visualiser des zones distinctes des propriétés qui se sont transformées en leurs propres sections de ville et peuvent être identifiées ensemble.

Glossaire
Absorption = changement des unités occupées, y compris la nouvelle construction. L'absorption est une procuration pour la demande.

Occupation = pourcentage des unités physiquement occupées sur la propriété.

Pré-loué = filet du pourcentage des unités qui pré-ont été louées mais pas encore occupées et des unités sur la notification d'être évacué.

Loyers de loyers = de marché (à l'exclusion des concessions).

La classe = les propriétés sont classifiées comme A, B, C, D, ou (u) non classifié basé sur de divers facteurs, tels que l'âge, emplacement, agréments, appel de bord, état global, loyers, les propriétés de la classe A etc. sont généralement moins de 10 années, ont d'excellents agréments, emplacement principal, et grand appel, ainsi elles tendent à avoir les loyers les plus élevés. Des propriétés plus anciennes établies dans les années 1900 tôt qui ont été converties des entrepôts ou des bâtiments de bureau, ou des projets plus anciens d'appartement qui ont eu des rénovations principales peuvent également être classifiés comme classe d'A. que des propriétés de B sont généralement 10 à 20 années, ont les bons emplacements, bon niveau des agréments, sont en quelque sorte moins attrayants que des projets de la classe A, et sont en bon état global. De nouveaux projets accessibles sont également classifiés comme classe de B. que les projets de C sont habituellement 20 à 30 années, ont peu d'agréments, sont dans des emplacements pauvres, et ne sont pas bons mis à jour. Les projets de la classe D sont généralement plus de 30 années, en état pauvre, ont le non ou les agréments limités, sont dans des emplacements pauvres, et ont l'appel pauvre de bord qu'elles tendent à avoir les plus bas loyers par unité (bien que les loyers de par-place-pied peuvent être hauts puisque les unités sont habituellement petites). Les projets non classifiés ou de la classe U sont logement aîné, logement d'étudiant, ou d'autres propriétés qui ont des limites de bail peu communes, incluent des repas avec le loyer, ou d'autres services, ainsi leurs loyers et occupations ne sont pas représentant du marché réel. Nous excluons ces derniers de nos états statistiques pendant qu'ils biaisent les moyennes pour les autres classes.

Enregistrement
Des données de tendance d'occupation, de loyer, et d'absorption sont basées sur fonctionner, Sous-construction, et projets de Sous-rénovation, classes A, B, C, et D (à l'exclusion de classe U).

La recherche de marché et la division de consultation du ’ Connor d'O et des associés fournit des informations nécessaires pour prendre la décision aux professionnels immobiliers commerciaux. Des données d'occupation et de location, la propriété et l'information de gestion sont par habitude recueillies à quatre utilisations de la terre principales - multifamiliales, à bureau, à détail et à industriel. Cette information permet à des investisseurs de comparer les propriétés concurrentielles, faciliter l'exécution de décisions économiques et de marché et de marché partiel de piste. En outre les données sont utiles sponsorisent qui surveillent par exemple continuellement le crédit-bail au détail de l'espace de Houston, crédit-bail de l'espace de bureau de Houston, crédit-bail industriel de l'espace de Houston, appartements de Houston, les appartements de Dallas, pi en valeur des appartements, des appartements d'Austin, et des appartements de San Antonio.

Cette capacité de rechercher, analyser et interpréter des tendances du marché et l'impact des transactions spécifiques est une raison importante de pourquoi les lotisseurs et les experts en matière de saisie comptent sur le ’ Connor d'O et s'associe pour la recherche de marché, les améliorations de Tennant, les études du marché, les études de faisabilité de faisabilité, les études de loyer, les études de crédit d'impôts, les conseils de conception de projet, l'évaluation des performances de propriété et les audits de bail. Le ’ Connor d'O et les associés est une source reconnue des tendances dans l'activité immobilière d'investissement et de marché.

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