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「商業不動產的」條款
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什麼您應該在投資知道在餐館之前

由Expert・Author : 大衛v. Tran
視圖彙總 & 提交: 2007-08-29 & 詞數: 1980個詞
大衛v. Tran
餐館是偏愛的商業財產為許多投資者,因為

1. 承租人經常簽署非常長的術語,即20年绝對NNN租賃資產。 這意味著沒有房東責任,因此您有時間執行什麼是重要對您。 當您必須上升之時手指是您發動您的汽車引擎採取租金檢查對銀行為定金! 有些承租人在到期日平衡電匯租金到您的儲蓄帳戶。

2. 人們必須吃是否下雨或發光。 美國人經常出去吃飯,因為他們太繁忙的以至於不能之後烹調和經常是最壞的部分的清理罐和平底鍋! 達成協議國家餐館關聯, 2007年國家的餐館行業與937,000家餐館當前預計擊中$537十億在銷售額,在1987年比較到$322十億在1997年和$200十億中(以當前美元)。 2006年為每美元美國人在食物上在餐館度過, 48分度過。 只要有文明在地球上,將有餐館! 如此您感覺輕鬆屬性總在高要求。

3. 您知道您的承租人非常好照料您的屬性,因為它在他們的最大興趣如此執行。 很少人想要去有一間汙濁的洗手間或許多垃圾飛行在停車場的餐館。

然而,餐館不是被創建的等於從投資觀點。

給予特權與獨立餐館
您經常聽到9出於10家新的餐館失效第一年。 然而,儘管沒有研究帶有這樣結論,這是都市神話。 有仅研究由好客H.G. Parsa博士副教授,跟蹤新的餐館從1996-1999的俄亥俄州立大學的在哥倫布,俄亥俄(您不應該總結結論結果是同樣到處其他的在美國。) Parsa博士遵守海鮮餐館是最安全的事業,并且墨西哥餐館體驗故障的最高的速率。 他的研究也查找了在第一年關閉的26%新的餐館。 另外在第三學年結束的19%在第二年關閉了和14%。 那麼59%新的餐館關閉了在3年之內。 收盤匯率是輕微不同的在特權和獨立餐館- 59%之間與61%。 除經濟故障以外,關閉的原因包括離婚、惡劣的健康和不情願做巨大時刻運行商業。 憑此研究,預測可能是安全的越長的餐館是在商業越可能的它將是在支付您租金的明年附近。

為特權的餐館,特許經營者必須付出一個一次性特許經營者費用關於$30-50K和持續的王位在4-12.5%銷售收入之間。 反過來,特許經營者接受培訓關於怎樣設置,并且運行證明,并且沒有結果擔心的成功的商業市場營銷part.,一家特權的餐館獲得客戶,當開放符號啟用。 特權的餐館的國王是快餐連鎖店McDonalds帶有30,823個地點(大約14,000在美國)自2006年與平均$2M在收入每個美國地點。 McDonalds當前獲取46% $58.88十億美國快餐市場的市場份額。 遙遠後面是Burger King與14.3%市場份額。 快餐連鎖店傾向於快速地檢測新的趨勢。 例如,因為美國人及早,越來越採購他們的早餐他們早在5AM是開放的。 他們也出售更多café latte。 所有這些事情應該增加收入和反過來使您的投資更加安全。

獨立餐館將需要一會兒對為了客戶能進來和嘗試。 他們的商業在前12個月是特別堅韌的開始,特別是對責任人沒有一個證實的記錄的那些。 那麼,因為收入最初,是弱的一般來說,夫妻餐館是冒險投資為您。 如果您在非品牌名字餐館選擇投資,確定回歸與您冒的險是按比例。

有時您告訴是不容易的餐館是否是品牌或非品牌名字。 一些聯鎖飯店只運行或是普遍的在某一區域。 例如,約翰尼Carino的餐館是一家非常普遍的意大利聯鎖飯店在得克薩斯和佐治亞,但只有一个在加利福尼亞自2007年。 品牌鏈子傾向於有網站列出所有地點加上其他信息。 如此,如果您能查找一個餐館網站從Google或雅虎您能迅速告訴一個不熟悉的名字是否是品牌。 網站www.entrepreneur.com也有有用的信息為投資者關於多種餐館特權。

租賃資產和租金保證
承租人經常簽署一個長遠時期绝對NNN租賃資產。 在那頂部,他們可能也保證租金與他們自己或共同資產。 如此,萬一他們關閉商業,他們持續支付租金在租賃資產的壽命。 然而,不是所有的保證是相同。 保證由McDonalds Corporation帶有嚴格的S&P公司評級好比一個特許經營者擁有的一家小的公司是與4家餐館。 有時多地點特權將建立母公司對自己的所有餐館。 每家餐館由唯一實體LLC (有限公司)反過來擁有保護它從進一步負債。 不如此,因為它沒有資產,租金保證由唯一實體LLC意味。

財務對價
一般來說利率為餐館是高於平均值由於他們是唯一承租人屬性的這樣的事實。 對貸款人風險為了借能採購餐館是高,因為,當餐館被關閉時,您可能潛在丟失100%收入。 他們也更喜歡品牌餐館。 另外,特別是如果餐館位於小城市,有些貸款人不會貸款對-狀態投資者。 如此它在餐館,即亞特蘭大在一主要地鐵區可能是慎密投資。

適當努力
您可以想要在決定之前今後連同考慮這些系數採購:

1. 餐館業是非常勞動密集型在哪些在平均數每位員工仅生成關於收入$55K每年。 食物費用應該是25-30%收入,人工在30-40%附近,營業費用10-20%。 概測法,如果收入少於10倍是每年租金比它是可能的商業不是有益的。 如此覆核利潤和損失(P&L)語句,如果可用與您的會計師。 在損益表,您可以發現首字母縮略詞EBITDAR。 它代表收入在所得稅、折舊(設備),攤銷(資產改進)和租金之前。 如果您在一家特權的餐館的P&L在一家獨立餐館的P&L不看皇族費用或廣告費用,您可以想要瞭解原因。

2. 停車位: 因為吃飯的客人傾向於路過在2小規模視窗之內,餐館傾向於有停車位的高數量。 您將需要每1000平方英尺(SF)至少8個停車位。 快餐餐館可能需要大約每1000 SF的15-20個空間。

3. 某些長的術語租賃資產授予承租人終止租賃資產的選項應該那裡是火。 當然,這不是理想的對您。 如此確定您讀租賃資產。

4. 每SF的價格: 您應該支付關於$200-500/SF。 在加利福尼亞您必須支付溢價,即$1000/SF為正常被出售以非常每SF的高價的Starbucks餐館。 如果您比$500/SF支付更多餐館,確定您能為如此執行辯解。

5. 每SF租賃: 您在每SF的租金是低的屬性理想地想要投資,即$1-2/SF每個月。 這產生您空間在將來提高租金。 除低租金以外保證承租人的商業是有益的,因此他將将繼續支付租金。 因為它經常位於一個優質地點與許多業務量和高公開性, Starbucks傾向於支付優質租金$2-3/SF每月。 如果您在承租人比$3/SF支付更多每月的餐館計劃投資,確定您可能辯解您的決策,因為獲得利潤在餐館業是困難的,當承租人支付該种租金時。

6. 地點: 一家糟糕的餐館可能很好執行在一個好地點。 然而,一家餐館與一個好菜單可能失效在一個壞地點。 參見條款稱謂「什麼地點在商業不動產意味」由同一個作者。

7. 風險與投資收益: 作為投資者,您喜歡提供非常高回報的屬性,即8-9%蓋帽費率。 并且您可以如此被吸引對為銷售額提供的一家全新的特權的餐館由開發員。 在這種情況下,開發員完全編譯餐館與家具、夾具和設備(FFEs)為根據特權的說明的特許經營者。 特許經營者簽署支付非常每SF,即$4-5/SF的一個20年绝對NNN租賃資產慷慨的租金每個月。 因為他不需要搞到任何現金打開商業,新的特許經營者是願意如此執行。 投資者被激發關於高回報。 然而,它可能是非常冒險投資。 保證掙貨幣的人員是開發員。 因為他在屬性,沒有任何產權特許經營者可能不是願意暫掛在困難時期。 如果特許經營者出故障,您不可以能找到承租人願支付種類高租金并且不最終獲得一家閑置餐館。

8. 運算符的記錄: 餐館由一個運算符負責操行與1或2最近打開餐館可能願冒險投資。 另一方面,一個運算符帶有20年在商業和30個地點可能是可能是在支付您租金的明年附近。

銷售額和租賃資產
有時餐館運算符可能出售不動產的部分長期然後出租,即20年。 這是一個快速和容易的方法為了餐館運算符能得到現金不同原因: 經濟高漲,其他投資或者簡單兌現資本增加。 您將通過查看餐館運算符支付的租金經常看2個不同現金方法:

1. 保守的市場租金: 運算符想要確定他支付低租金,因此他的餐館業有一個好機會是有益的。 他為投資者也提供保守的蓋帽費率,即7%蓋帽。 結果,他的現金共計是小的減輕。 因為您的承租人是可能能支付租金,這可能是一次低風險投資為您。

2. 顯著更加高於市場租金: 運算符想要最大化他的現金。 有時提供投資者高蓋帽費率,即8%。 結果,餐館業在此地點可能遭受損失由於更高的費用,即租金。 然而,運算符獲得同樣多貨幣儘可能為他的投資,即經濟高漲。 此屬性可能是危險為您。 如果承租人的商業不做它,您將必須為下個承租人提供更低的租金出租它。
關於作者或作者生物

大衛v. Tran是總裁兼CEO在eFunding公司,一位商業不動產的經紀,商務貸款經紀。 他的網站是www.efundingcom.com。 他可能與聯繫在(408) 288-5500。 eFunding在所有50個狀態做生意。 他也是Pensco信任的(一位主要自我支配的IRA保管人)首選專業人員。 大衛當前提供3個自由不動產的投資研討會

條款來源: http://www.articlesphere.com/Article/What-You-Should-Know-Before-Investing-in-a-Restaurant/100061

關於此條款的備注


「商業不動產」更涉及條款

 

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如果您計劃搬到聖芭卜拉或提供聖芭卜拉不動產的投資,獲得信息關於多種鄰里是一個巨大方式熟悉自己周圍。 為內幕讀在聖芭卜拉普遍的地區,在您採取大行動之前。
採購商業財產作為投資不是某事為新手或不審慎的。 市場主要由有貨幣饒恕的職業投資者製成。 在許多情況下商業財產為更多比住宅屬性去。 您可能最終獲得更加巨大的利潤,但它可能也是更加危險的。
在不動產的投資的商業,商業不動產投資是全部的投資方案的要素。 當多數商業投資者希望相信時這是一個專門化的部門,真相遺骸的商業不動產的投資作為是仅安全或一樣危險的像其他業務并且需要專家和正確的忠告達到成功。
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當您擁有并且監督您自己的商業時,查找商業零售空間理想的部分為租金是必要的。 您是否在巴黎在洛杉磯尋找一個辦公室或一個套件,瞭解您的專業必要性將幫助您獲得理想的空間為零售空間為租金。
在此當前住宅市場在不動產可以人民是猶豫投資。 商業不動產是整個地不同的,并且一個好方式在屬性仍然投資。 法律是非常不同的在商業和住宅之間,因此它’ s一個好想法發現所有法律和咨詢律師井熟練在商業不動產在投資之前。
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