我經常被問貸款人為什麼不會收回行為代替回贖權的取消,當房主為貸款人提供他的行為,在他進入回贖權的取消之前。 貸款人不會考慮賣空或一種行為代替回贖權的取消,直到房主晚了是至少90天在他的抵押或信託書在多數狀態的付款。 在一些狀態喜歡佐治亞,回贖權的取消期間只是30天,因此檢查什麼您的狀態的回贖權的取消法律是在假設任何東西之前或聽不是律師的人。
假設您等待必須的90天進入回贖權的取消,因為請求的貸款人,您下個途徑貸款人和問如何發送他您的行為。 當您晚了是60天,貸款人拉了您的文件和開始查看您的屬性的公平市價確定他們是否在收回您的屬性上有興趣通過您過戶他們屬性或他們是否需要繼續回贖權的取消。
決定因素是市場條件在您的區和次級留置權您的屬性。 例如,如果有許多回贖權的取消在區在佛羅里達、加利福尼亞和亞利桑那,貸款人可能或可能不想要您的行為返回,特別是如果HOA (私房擁有者協會)費用也不是有償的。 多數狀態限制了HOA費用到六個月付款,無論在房主之後的許多月是貸款人讓屬性回到。
貸款人甚而將交財產稅,不用有行為對屬性,因為他們不想要有一項優先留置權(財產稅)在他們的優先抵押債務或信託書之前進來。 因此貸款人將保護他的第一抵押權位置以防止屬性,因此他的抵押「沒有被熄滅」在招標銷售。 但是,如果有其他次級留置權屬性例如間接抵押、HELOC (產權線路),技工的留置權、或者其他貸款或者留置權小輩對第一抵押權,貸款人不会收回行為代替回贖權的取消。 他不会執行此,因為他會承擔支付這些留置權的責任,在可能被出售或調用之前屬性的稱謂。
貸款人的唯一的可行的選擇是審閱回贖權的取消進程和去回贖權的取消招標採購與被熄滅的所有次級留置權的屬性。 當招標完成,貸款人將獲得稱謂自由和清楚次級留置權和保留款。 可能仍然有採取在貸款人的第一抵押權的先例的其他線路,但是將必須無論如何熄滅了這些。
貸款人不會採取行為代替從一個房主的回贖權的取消回贖權的取消的原因純粹地是經濟決策,如果它有益於貸款人,貸款人將採取行為。 然而如果,採取行為產生貸款人更多負債,貸款人不会收回從房主的一種行為。 諷刺地,查找的任何人採購前回贖權的取消屬性一般非常還好些採購它作為REO (擁有的房地產)從貸款人,因為將解決問題和問題,在屬性被出售给採購員之前。 並且, REO是在貸款人的一個更加巨大的財務間接費用和經常被出售低於什麼是從現場的最後判決金額。
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